충북 상업용 부동산 공실률이 전국 최고 수준을 기록했다. 한국은행 충북본부는 공실 증가가 임대료 하락, 수익성 악화, 거래 위축으로 이어지는 악순환이 고착될 수 있다고 경고했다. 한국은행 충북본부는 신규 공급 억제와 상권 차별화, 유휴시설 용도 전환을 해법으로 제시했다.

◆ 오피스 공실률 31.5%…전국 평균 3.5배

한국은행 충북본부 기획조사팀이 최근 보고서를 발표했다. 2025년 3분기 기준 충북 오피스 공실률은 31.5%로 전국 평균 8.9%의 3.5배에 달한다. 17개 시·도 중 가장 높다. 중대형상가 공실률은 20.2%로 전국 2위를 기록했다. 집합상가는 15.7%, 소규모상가는 8.9%다. 기획조사팀 관계자는 "공급 확대와 신규 수요 위축, 소비환경 변화가 복합 작용해 공실이 구조적으로 고착되는 양상"이라고 분석했다. 원도심 상권 공실률이 신상권보다 높아 상권 간 양극화도 심화되고 있다.

◆ 공실 증가→임대료 하락→수익성 악화→거래 위축 악순환

한국은행 충북본부는 공실률 상승이 악순환을 초래한다고 경고했다. 공실률이 오르면 임대소득이 하락한다. 보고서는 "공실률과 임대가격지수 간 오피스·상가 전 유형에서 높은 음(-)의 상관관계가 나타났다"고 밝혔다. 투자수익률은 2021년 대비 2025년 크게 하락했다. 자본수익률은 건축물 거래가격 하락 영향으로 전 유형에서 마이너스로 전환됐다. 투자 매력도를 보여주는 자본환원율 스프레드도 축소됐다.기획조사팀 관계자는 "공실이 거래 위축을 낳고 거래 위축이 다시 공실을 키우는 악순환 구조가 강화될 수 있다"고 지적했다. 건설업 부진, 세수 감소, 금융기관 대출 부실 위험 상승 등 지역경제 전반에 부정적 파급이 발생할 수 있다고 덧붙였다.

◆ 해법…신규 공급 억제·상권 차별화·유휴시설 전환

한국은행 충북본부는 세 가지 해법을 제시했다. 첫째, 공실률이 일정 수준 이하로 하락할 때까지 상업용 부동산 신규 공급을 억제해야 한다. 둘째, 상권별 고유 특성을 개발해 차별화를 유도해야 한다. 원도심 상권은 문화·관광과 연계한 재편이 필요하다. 기획조사팀 관계자는 성안길을 예로 들어 지역특화 재생사업과 연계한 야외갤러리, 미디어아트, 국가유산 야행 등 문화시설 확충을 제안했다. 셋째, 공실이 장기간 지속될 것으로 예상되는 상업시설은 문화·커뮤니티 시설 등으로 용도를 전환하는 '리퍼포징'이 필요하다. 관광 생활인구 유치로 외부 수요 기반을 확대하고 매출 연동 임대료, 렌트프리, 인테리어 지원 등 임대차 조건 유연화로 임대인·임차인 상생 구조를 만들어야 한다고 강조했다.

이우현 기자

영문 기사

Chungbuk Retail and Office Vacancy Rates Highest in Nation…Vicious Cycle Warning

Bank of Korea Chungbuk Branch: "Need to Curb New Supply, Differentiate Commercial Districts, Convert Idle Facilities"

Chungbuk recorded the highest commercial real estate vacancy rate in the nation. The Bank of Korea Chungbuk Branch warned that a vicious cycle could become entrenched as rising vacancies lead to falling rents, deteriorating profitability, and shrinking transactions. The Bank of Korea Chungbuk Branch presented curbing new supply, differentiating commercial districts, and converting idle facilities as solutions.

◆ Office Vacancy Rate 31.5%…3.5 Times National Average

The Planning and Research Team at the Bank of Korea Chungbuk Branch recently released a report. As of the third quarter of 2025, Chungbuk office vacancy rate stands at 31.5%, which is 3.5 times the national average of 8.9%. This is the highest among 17 metropolitan cities and provinces. Medium-large retail vacancy rate recorded 20.2%, ranking second nationwide. Collective retail stands at 15.7% and small retail at 8.9%. A Planning and Research Team official analyzed that "expanded supply, weakened new demand, and changing consumption environment are combining to structurally entrench vacancies." Original downtown commercial district vacancy rates exceed new districts, intensifying polarization between commercial areas.

◆ Vicious Cycle: Rising Vacancies→Falling Rents→Deteriorating Profitability→Shrinking Transactions

The Bank of Korea Chungbuk Branch warned that rising vacancy rates cause a vicious cycle. When vacancy rates rise, rental income falls. The report stated that "a high negative correlation appeared between vacancy rates and rental price indices across all office and retail types." Investment returns significantly declined from 2021 to 2025. Capital returns turned negative across all types due to falling building transaction prices. The capitalization rate spread indicating investment attractiveness also narrowed. A Planning and Research Team official pointed out that "a vicious cycle structure where vacancies cause transaction contraction and transaction contraction further increases vacancies could strengthen." The official added that negative ripple effects across the regional economy could occur including construction industry sluggishness, tax revenue decline, and rising financial institution loan default risks.

◆ Solutions…Curb New Supply, Differentiate Districts, Convert Idle Facilities

The Bank of Korea Chungbuk Branch presented three solutions. First, new commercial real estate supply must be curbed until vacancy rates fall below a certain level. Second, differentiation must be induced by developing unique characteristics for each commercial district. Original downtown commercial districts need reorganization linked to culture and tourism. A Planning and Research Team official cited Seonganggil as an example and proposed expanding cultural facilities including outdoor galleries, media art, and national heritage night tours in connection with regional specialized regeneration projects. Third, commercial facilities expected to have prolonged vacancies need "repurposing" to convert uses to cultural and community facilities. The official emphasized the need to expand external demand base by attracting tourism living population and create win-win structures for landlords and tenants through flexible lease conditions including sales-linked rent, rent-free periods, and interior support.

Lee Woo-hyun, Reporter